中国房地产市场自1987年萌芽生长，1988年生根，已经过去了整整30年，成为中国经济的支柱产业。而房地产真正的初步发展自1998年开始，到2017年不过才是20年。未来二十年中国房地产市场何去何从，这才是最应该去关注的问题。老谢研究中国房地产二十年，每年市场的年总结果，基本上得到数据的印证，并没有胡说八道。跟着老谢投资不动产的人，创造大量的财富。未来二十年房地产市场发展趋势会怎么走，这是长周期的研究课题。

老谢对判断房地产长周期主要指标是宏观经济发展的目标、GDP的增速、人口的增长、家庭结构的分裂率、住房消费的增长率、城镇化率、住房城套率，另外是房价收入比、租金回报率、空置率和住房饱和度的四个因素不可忽略。而房地产短周期主要指标是经济、政策（货币、土地、税收、金融、融资、住房、户籍、人口、交通规划、城市群（京津冀、珠三角、长三角，还有17个城群）、长效机制、房地产税、遗产税、空置税）、资金（房企到位资金、货币与房贷供应、利率、房贷首付、银行业资金价格）、供需、库存去化周期，其中金融、货币、信贷与房贷首付及利率的因素影响最大。

目前房地产市场处于短周期的波动期、调整期，政策短期之内无法抚平市场供求、货币、利率的波动，引起的市场供需、价格波动，仅仅只是短期影响而已。长期看，不会影响到未来中国房地产市场发展大趋势，由于中国经济的体制、制度、经济发展模式、地方发展方式、货币、财政、金融、土地、住房、税收、人口问题等一系列问题的改革，短期都不会有根本性、实质性的本质变化。毫无疑问，城镇化走完需要几十年时间，消费结构已进入住房时代，人口红利、人才红利、二孩放开、城市群的扩容、交通轨道城市的扩增，未来二十年中国房地产市场依然是大好前景。

老谢是这样看的，未来二十年支撑中国房地产市场发展的动力与价格上涨的推动力，就是经济稳定增长、人口稳定增长、家庭结构分裂率加快、住房消费水平不断的上升、城镇化率不断走高（户籍城镇化）、住房城套率、制度改革与机制创新。中国房地产市场二十年增长发展过程，至少人口在达到城镇化70%以前，一手房市场仍然是主要市场。未来中国经济的体制制度不会颠覆、房地产推动经济发展不会改变、房地产收入是地方第二财政、城镇化的发展，人口老龄化、入学毛率趋势，会支撑房地产行业更加蓬勃。

未来20年中国房地产20大趋势，房价上涨依然是主旋律。老谢认为是这样的，不会因为暂时性调控、经济周期、制度的改革而改变，这是市场经济未来发展的规律决定的。第一是中国房地产业依然是国民经济最重要最主要的支柱产业、基础产业、主导产业、先锋产业，黄金时代没有结束，白银时代不存在。经济的发展、土地价格不断上涨、市场垄断率与房企集中度的上升、货币贬值客观条件、购房人增长、城镇化完成、人口向城市集中、农村户口转为城市户口，都将导致未来二十年以及相当长一段时间内，房地产依然是中国的支柱产业，黄金期没有到结束时刻。

第二是中国房地产依然是政-府-调控主导时代、一刀切调控结束进入分类时代。计划经济体制没有转变为市场经济、市场决定资源套置没有实现、土地垄断与供应垄断没有改变、产权制度与土地制度没有完全改革、市场无法决定价格前，都会导致未来二十年以及相当长一段时间内，房地产依然是政-府-调控主导时代。目前的改革仅仅是冰山一角，没有涉及到根本性的改革，楼市调控政策不会退出市场，政-府才是决定中国房地产市场发展的主要力量。

从房地产市场发展阶段看，一阶段是1992-1997 年。1992 年邓-小-平南巡讲话后掀起了房地产开发热情，房地产开发开始迅速升温，月投资增幅最高曾达 146.9%。1993年朱-镕-基-总-理下令停止银行贷款，开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量烂-尾-楼和银行-呆-坏-账。1997年开始的亚-洲-金-融-危-机使得房地产行业进入调整期。

二阶段是1998年-2000年。在 1998年-2000年的转型阶段，政-府开始致力于将房地产打造为支柱产业，以弥补金融危机造成的出口下滑和内需不振，1998年出台了一系列刺激房地产发展的政策。1998年 5月中国-人-民-银-行-出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷 款买房。1998 年月国务院正式宣布停止住房收入分配，中国的福利分房制度终止，通过市场化来解决住房问题，宣告房地产市场开始大规模发展。

三阶段是2001年-2008年。中国经济逐步进入繁荣期，经济的快速发展，人民币汇率改革、国内外流动性充足以及国内房价上涨预期强化等因素影响，国内房地产市场爆发式增长，直至 2008 年的全球金融危机的冲击，国内的房地产行业进入调整阶段。四阶段是2009 年-至今。金融危机后，中国-政-府提出 4 万亿投资计划，促使国内经济 V 型反转，率先走出了金融危机的阴影，相对宽松的货币政策、人民币升值与房价上涨的双重预期之下，房地产市场再度呈现快速发展势头。

从中国房地产制度回顾看，一是计划经济阶段（1949-1977）。1979年后大批知-青-返城，住房告急，绝对短缺凸显。1978年多数城市人均住宅面积3.6平米，比1949年人均5.2平米低1.6平米。1978年邓-小-平提出了关于房改的问题，由此拉开了我国住房制度改革序幕。二是住房实物分配制度改革阶段（1978-1993）。这15年是我国福利分房制度改革不断探索和发展的阶段，具体可以分为两个阶段。

第1阶段是福利分房制度改革探索阶段（1978-1985）。在这一阶段里，我国政府进行了公房出售和补贴出售住房试点，为住房制度改革进行了多种形式的尝试和创新，积累有益的经验。第2阶段是福利分房制度改革深化阶段（1986-1993）。三是实物分配向商品市场化改革过渡阶段（1994-1998）。四是住房市场化全面推行阶段 (1999-2004） 。五是房地产调控阶段 (2005-2013）。七是房地产市场化回归与调控博弈回归阶段（2014年春-至今）。

第三是中国房地产业依然是卖方时代。资源决定市场配置无法实现时，谁有资源谁就可以决定某个领域与市场的发展。相反，土地资源在城市越来越稀缺与城市发展密切关联时，供需与人口增长之间不平衡达到一定程度，价格自然会水涨船高。只要土地垄断与土地供应垄断没有变、房企卖地卖房模式没变、房企预售制没变、房企项目滚动开发模式没变、价格非市场决定、房源与价格公开透明等没有改变，都会导致未来二十年以及相当长一段时间内，房地产依然是卖方时代。

第四是中国地方财政依然是土地财政时代。只要分税制没变、土地置换城市基础设施没变、地方债务不断扩大、地方经济发展模式没变、土地制度与出让方式没变等，都会导致未来二十年以及相当长一段时间内，地方财政依然是土地财政时代。不管的调控还是刺激市场，最大的赢家不可能的老百姓，是控制与垄断资源的人或者组织。由于地方收入无法满足日益增长的城市建设资金压力，地方银行融资受限增加，土地收入或者是土地融资会才是地方最主要的收入。

第五是中国房地产投资依然是最好的资产配置时代。在负利率、人民币贬值、美元升值、投资渠道狭窄、通货膨胀、资产荒、股市与债市及金市、基市、信托市、保险市的收益低与不稳定、货币与信贷的超发、出海投资、实体业低迷等因素下，房地产依然是最好的资产配置。另外是房子的居住、投资、融资、身份、财富、收藏的六大功能影响下，都会导致未来二十年以及相当长一段时间内，中国房地产投资依然是最好的资产配置时代。

第六是中国房地产价格普涨时代结束进入城市分化时代。由于资源分配与供应的不平衡、不合理，产业与经济的发展不均衡，人口与财富的流动性扩大、交通基础设施的发展不协调、城市与区域发展日益拉大、政策主导性决定的因素影响，都会导致未来二十年以及相当长一段时间内，中国房地产依然是城市分化时代。毫无疑问，未来中国房地产价格总体还是保持震荡上涨的趋势，城市之间的分化不断加深。城市的分类一定程度上决定着投资价值。

第七是中国房地产进入刚需衰退的改善需求时代。刚需的市场在三四线城市最为集中，并且一二线城市的刚需还是存在，但是比例具有下降趋势。随着二胎政策的放开与家庭结构分裂及房屋拆迁、产品结构的变化、自住房率的上升， “环保”、“低碳”、“智能”的产品发展，都会导致未来二十年以及相当长一段时间内，中国房地产依然是改善需求时代。不过，城镇化的推进缓慢，刚需所占的市场比例还是很大，中高端产品市场才是改善需求的天下。

第八是中国房地产金融化时代、房地产金融存量监管时代。房地产证券化，房地产金融化的主要模式：1.ABS：发行资产抵押债券，创新融资渠道。2.REITs：发行标准化证券，盘活资产流动性。房地产金融化要分两步，第一步是商业不动产的金融化，就是REITs，目前很多机构都开始尝试；第二步就是房地产抵押贷款的证券化，即MBS。

作为不可分割的资产，房产价值高昂又不能分拆购买。另外是第三是建立小额贷款公司。第四是房企入股银行，建立房企银行。第五是房企入股保险，建立房企保险公司。第六是房企地产基金模式。第七是商业银行贷款。第八是股权融资。第九是海外融资。第十是企业债。随着金融与制度的放开，未来二十年以及相当长一段时间内，中国房地产进入金融化时代。

不动产抵押权证券化虽然在法律实务领域进行了一定的探索，但法律实务领域和实践领域里，不动产抵押权依旧没有成熟，存在着一些风险问题。例如，国家政策形势法律登记程序带来的风险，抵押权登记和不动产权登记的不统一，会导致不动产权利转让和抵押权转让不同步。目前，有关部门进行了政策创新来推动不动产抵押权证券化，但部门规章制度的创新不能对抗合同法、物权法。法律之间的冲突，对实务界的发展有着制度性阻碍。

现阶段，国内商业地产证券化市场的融资工具大概有三个品种：私募REITs、租金收益权的证券化和经营型物业抵押贷款CMBS。在美国，商业物业的融资市场是商业贷款、CMBS和REITs三分天下。REITs包括权益类和抵押型，共有1万亿美元规模；CMBS有8000亿规模。而国内市场上，商业银行贷款占70%以上规模。非标、银行表外及私募REITs等占少数。

整体来说，房地产市场融资手段主要有CMBS、CMBN和REITs。基于中国国情，CMBS和CMBN模式繁荣发展。但REITs的发展还有很大空间，REITs作为中国房地产证券化的创新手段，还没有在中国金融市场上完全正名，而是发展了具有中国特色的类REITs。实践过程中，房地产信托资金仍然要借助各种法律通道。借助保监会或者银行间市场的票据规定，甚至借助公募投资基金实现融资。

房地产私募基金也在加速发展，2016年私募房地产基金融资相对于房地产开发贷款比例从2010年1.0%增至2.7%，在去杠杆大背景下，从间接融资到直接融资、从债权融资到股权融资的双重转向将加速房地产私募基金的发展。开发商增持投资性物业的趋势已明确，随着存量时代的到来，未来国内开发商增持商业地产是长期趋势，除了自行开发并持有经营外，收购现有优质项目以及借助房地产基金等方式“轻资产”运作都应是开发商的常规选项。此外，境外投资者亦稳中有进，短期内外资对国内商业地产的大宗投资将保持稳定。

据Wind统计数据显示，截至6月中旬，今年信用债发行利率在6%以上的债券数量已有约500只，7%以上的约100只，有3只信用债利率超过9%。在去年同期，收益率3%的债券还比比皆是，且会遭到哄抢。针对房地产信托的监管也更加严格。在今年监管层密集下发的整治金融乱象文件中，已有45号文、6号文等多份文件提及房地产信托。5月下旬，银监会向各银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》，再次将违规开展房地产信托业务列为重点检查对象。

用益金融信托研究院统计数据显示，今年前5个月，房地产信托的成立规模占比一直在上升，分别为6%、6.03%、8%、9%和23%。其中，5月成立规模256.61亿元，同比大增250.64%。从国外来看，美国每年房地产总投资的70%来源于地产基金，而国内的10%都不到。在中国每年8万亿的房地产融资中，房地产基金的存量不到8000亿。地产金融在国内是刚起步，未来发展空间很大。但投资于开发能力弱、产品同质化严重、区位偏僻的项目都是风险较大的。

第九是中国房地产进入大中城市高价征地拆迁安置的城市更新时代。城市更新是当前中国城市发展的热点之一，改革开放后，城市更新作为城市发展的调节机制，以空前的规模和速度在全国各地展开，并在21世纪进入一个新的历史阶段。城市更新地位日益突出，事关中国城市建设与发展，随着这种热潮的不断涌现，机遇与挑战并存.而深圳作为城市更新的热点发展与探索前沿区域，可以说随着土地资源的枯竭现状加剧，已进入城市更新时代。

一线城市最就进入城市更新时代，2015年上海于日前率先出台了《上海市城市更新实施办法》，标志着“城市更新”作为政策正式落地一线城市。《办法》的颁布标志着“城市更新”作为政策正式落地一线城市，可以说一线城市已经迎来“城市更新时代”。去年底，国家发改委一纸《加快城市群规划编制工作的通知》，首次将珠三角“地区”写为珠三角“湾区”。一字之差，却掀起宏大的战略定位波澜。2017年6月 21日，在广州市城市更新重磅政策《关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》出台之际。

中国已进入城市更新4.0时代，接下来深圳应该探索以产业发展为先导的城市更新策略。在4.0时代善于利用楼宇信息模型、大数据、物联网，大大增加资产管理效率，减少能耗。作为市场化的最佳实践，由于土地资源的极度稀缺，深圳早已借助城市更新进入存量发展的时代。“从2012年开始，深圳存量用地的开发已经超过了增量，这是一个标志性节点。

过往深圳的城市更新是政府制定规则，整体以地产公司和本地股份公司联合体实施。深圳政府在这个过程中的敏锐度以及政策调校的快速化，迎合了市场和产业的变化，这是深圳创新的最根本特征。根据戴德梁行的统计数据，截至2016年，深圳列入城市更新计划的项目共498个，面积为28平方公里。其中，旧工业区改造项目达210个，13平方公里的旧改面积占全市总更新单元计划面积的47%。

深圳的城市更新起源于土地资源的枯竭，发端于2004年的《城中村改造暂行规定》，至2009年《深圳市城市更新办法》颁布，开始以城市更新的视点审视城市发展的问题，城市更新推动深圳焕发新的生机。在这样的背景下，深圳应该探索以产业发展为先导的城市更新策略。按照他的预测，2020年深圳以城市更新的方式贡献产业用地比例大概超过50%。到2045年，深圳的产业空间基本已经系统完成第一轮改造，大概释放约8亿平方米的产业空间规模。

第十是中国房地产进入垄断与房企集中度时代。房企进入城市群拿地时代、核心三四线城市攻城略地时代、收益偏平时代，土地的稀缺与供应的日益减少，城市更新的缓慢与门槛不断的提高，未来的楼市会是500强垄断时代或者是前100强或者是前50年。房地产行业从2013年开始调整，2014年被市场普遍认为很困难，但是从基础数据来看其实不然。登记在册的房地产开发商的数量2013年从8万家减少到6万多家，2014年又从6万多家增加到了8万家。

谁能想到在2014年这么困难的时期房地产开发商反而增加。未来中国不需要那么多房地产公司。目前国家统计局统计的房地产企业有9万多家，实际上机构调查的房地产企业大概是3万多家，3万多家中有好多是半死不活的，真正正常运作的也就1万多家。中国不需要那么多房地产公司，因此要加大整合。城镇化的需求，加上年龄段在20-30岁之间的人群有3.3个亿，其购房成家需求都是刚需，跟市场调控与否都没有太大的关系。

第十一是全国50强房企进入创新、经营业态多元化、转型时代、互联网+时代。第十二是全国主要城市商业地产进入存量资产时代。第十三是全国主要城市房地产进入存量时代。一线城市已率先步入存量房时代。其中最明显的特征是，住房市场以存量房交易为主，新建住宅占存量住宅比例低;商业写字楼新增供应以存量楼宇的更新改造为主，核心区域表现更为突出。第十四是全国主要城市房地产进入三高时代（高房-价、高地-价、高成本）时代。

第十五是全国主要城市房地产进入豪宅时代。地价的上涨与富人集中及最好的公共资源，产品的高端化，一线城市与全国主要二线城市进入豪宅时代。第十六是全国主要城市进入地铁+高铁+轻轨+机场时代。交通基础设施的完善，房地产最受益。第十七是全国主要城市进入超级城市群+区域城市群+都市圈+国家新区+自贸区时代。第十八是全国主要城市进入学区房+学位房时代。第十九是全国主要城市进入人口大膨胀+交通拥挤+资源紧缺时代。第二十是全国主要房企进入资源型+城市群+人口大+交通轨道型城市土地抢夺战。

中国房地产市场自1987年萌芽生长，1988年生根，已经过去了整整30年，成为中国经济的支柱产业。而房地产真正的初步发展自1998年开始，到2017年不过才是20年。未来二十年中国房地产市场何去何从，这才是最应该去关注的问题。老谢研究中国房地产二十年，每年市场的年总结果，基本上得到数据的印证，并没有胡说八道。跟着老谢投资不动产的人，创造大量的财富。未来二十年房地产市场发展趋势会怎么走，这是长周期的研究课题。

老谢对判断房地产长周期主要指标是宏观经济发展的目标、GDP的增速、人口的增长、家庭结构的分裂率、住房消费的增长率、城镇化率、住房城套率，另外是房价收入比、租金回报率、空置率和住房饱和度的四个因素不可忽略。而房地产短周期主要指标是经济、政策（货币、土地、税收、金融、融资、住房、户籍、人口、交通规划、城市群（京津冀、珠三角、长三角，还有17个城群）、长效机制、房地产税、遗产税、空置税）、资金（房企到位资金、货币与房贷供应、利率、房贷首付、银行业资金价格）、供需、库存去化周期，其中金融、货币、信贷与房贷首付及利率的因素影响最大。

目前房地产市场处于短周期的波动期、调整期，政策短期之内无法抚平市场供求、货币、利率的波动，引起的市场供需、价格波动，仅仅只是短期影响而已。长期看，不会影响到未来中国房地产市场发展大趋势，由于中国经济的体制、制度、经济发展模式、地方发展方式、货币、财政、金融、土地、住房、税收、人口问题等一系列问题的改革，短期都不会有根本性、实质性的本质变化。毫无疑问，城镇化走完需要几十年时间，消费结构已进入住房时代，人口红利、人才红利、二孩放开、城市群的扩容、交通轨道城市的扩增，未来二十年中国房地产市场依然是大好前景。

老谢是这样看的，未来二十年支撑中国房地产市场发展的动力与价格上涨的推动力，就是经济稳定增长、人口稳定增长、家庭结构分裂率加快、住房消费水平不断的上升、城镇化率不断走高（户籍城镇化）、住房城套率、制度改革与机制创新。中国房地产市场二十年增长发展过程，至少人口在达到城镇化70%以前，一手房市场仍然是主要市场。未来中国经济的体制制度不会颠覆、房地产推动经济发展不会改变、房地产收入是地方第二财政、城镇化的发展，人口老龄化、入学毛率趋势，会支撑房地产行业更加蓬勃。

未来20年中国房地产20大趋势，房价上涨依然是主旋律。老谢认为是这样的，不会因为暂时性调控、经济周期、制度的改革而改变，这是市场经济未来发展的规律决定的。第一是中国房地产业依然是国民经济最重要最主要的支柱产业、基础产业、主导产业、先锋产业，黄金时代没有结束，白银时代不存在。经济的发展、土地价格不断上涨、市场垄断率与房企集中度的上升、货币贬值客观条件、购房人增长、城镇化完成、人口向城市集中、农村户口转为城市户口，都将导致未来二十年以及相当长一段时间内，房地产依然是中国的支柱产业，黄金期没有到结束时刻。

第二是中国房地产依然是政-府-调控主导时代、一刀切调控结束进入分类时代。计划经济体制没有转变为市场经济、市场决定资源套置没有实现、土地垄断与供应垄断没有改变、产权制度与土地制度没有完全改革、市场无法决定价格前，都会导致未来二十年以及相当长一段时间内，房地产依然是政-府-调控主导时代。目前的改革仅仅是冰山一角，没有涉及到根本性的改革，楼市调控政策不会退出市场，政-府才是决定中国房地产市场发展的主要力量。

从房地产市场发展阶段看，一阶段是1992-1997 年。1992 年邓-小-平南巡讲话后掀起了房地产开发热情，房地产开发开始迅速升温，月投资增幅最高曾达 146.9%。1993年朱-镕-基-总-理下令停止银行贷款，开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量烂-尾-楼和银行-呆-坏-账。1997年开始的亚-洲-金-融-危-机使得房地产行业进入调整期。

二阶段是1998年-2000年。在 1998年-2000年的转型阶段，政-府开始致力于将房地产打造为支柱产业，以弥补金融危机造成的出口下滑和内需不振，1998年出台了一系列刺激房地产发展的政策。1998年 5月中国-人-民-银-行-出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷 款买房。1998 年月国务院正式宣布停止住房收入分配，中国的福利分房制度终止，通过市场化来解决住房问题，宣告房地产市场开始大规模发展。

三阶段是2001年-2008年。中国经济逐步进入繁荣期，经济的快速发展，人民币汇率改革、国内外流动性充足以及国内房价上涨预期强化等因素影响，国内房地产市场爆发式增长，直至 2008 年的全球金融危机的冲击，国内的房地产行业进入调整阶段。四阶段是2009 年-至今。金融危机后，中国-政-府提出 4 万亿投资计划，促使国内经济 V 型反转，率先走出了金融危机的阴影，相对宽松的货币政策、人民币升值与房价上涨的双重预期之下，房地产市场再度呈现快速发展势头。

从中国房地产制度回顾看，一是计划经济阶段（1949-1977）。1979年后大批知-青-返城，住房告急，绝对短缺凸显。1978年多数城市人均住宅面积3.6平米，比1949年人均5.2平米低1.6平米。1978年邓-小-平提出了关于房改的问题，由此拉开了我国住房制度改革序幕。二是住房实物分配制度改革阶段（1978-1993）。这15年是我国福利分房制度改革不断探索和发展的阶段，具体可以分为两个阶段。

第1阶段是福利分房制度改革探索阶段（1978-1985）。在这一阶段里，我国政府进行了公房出售和补贴出售住房试点，为住房制度改革进行了多种形式的尝试和创新，积累有益的经验。第2阶段是福利分房制度改革深化阶段（1986-1993）。三是实物分配向商品市场化改革过渡阶段（1994-1998）。四是住房市场化全面推行阶段 (1999-2004） 。五是房地产调控阶段 (2005-2013）。七是房地产市场化回归与调控博弈回归阶段（2014年春-至今）。

第三是中国房地产业依然是卖方时代。资源决定市场配置无法实现时，谁有资源谁就可以决定某个领域与市场的发展。相反，土地资源在城市越来越稀缺与城市发展密切关联时，供需与人口增长之间不平衡达到一定程度，价格自然会水涨船高。只要土地垄断与土地供应垄断没有变、房企卖地卖房模式没变、房企预售制没变、房企项目滚动开发模式没变、价格非市场决定、房源与价格公开透明等没有改变，都会导致未来二十年以及相当长一段时间内，房地产依然是卖方时代。

第四是中国地方财政依然是土地财政时代。只要分税制没变、土地置换城市基础设施没变、地方债务不断扩大、地方经济发展模式没变、土地制度与出让方式没变等，都会导致未来二十年以及相当长一段时间内，地方财政依然是土地财政时代。不管的调控还是刺激市场，最大的赢家不可能的老百姓，是控制与垄断资源的人或者组织。由于地方收入无法满足日益增长的城市建设资金压力，地方银行融资受限增加，土地收入或者是土地融资会才是地方最主要的收入。

第五是中国房地产投资依然是最好的资产配置时代。在负利率、人民币贬值、美元升值、投资渠道狭窄、通货膨胀、资产荒、股市与债市及金市、基市、信托市、保险市的收益低与不稳定、货币与信贷的超发、出海投资、实体业低迷等因素下，房地产依然是最好的资产配置。另外是房子的居住、投资、融资、身份、财富、收藏的六大功能影响下，都会导致未来二十年以及相当长一段时间内，中国房地产投资依然是最好的资产配置时代。

第六是中国房地产价格普涨时代结束进入城市分化时代。由于资源分配与供应的不平衡、不合理，产业与经济的发展不均衡，人口与财富的流动性扩大、交通基础设施的发展不协调、城市与区域发展日益拉大、政策主导性决定的因素影响，都会导致未来二十年以及相当长一段时间内，中国房地产依然是城市分化时代。毫无疑问，未来中国房地产价格总体还是保持震荡上涨的趋势，城市之间的分化不断加深。城市的分类一定程度上决定着投资价值。

第七是中国房地产进入刚需衰退的改善需求时代。刚需的市场在三四线城市最为集中，并且一二线城市的刚需还是存在，但是比例具有下降趋势。随着二胎政策的放开与家庭结构分裂及房屋拆迁、产品结构的变化、自住房率的上升， “环保”、“低碳”、“智能”的产品发展，都会导致未来二十年以及相当长一段时间内，中国房地产依然是改善需求时代。不过，城镇化的推进缓慢，刚需所占的市场比例还是很大，中高端产品市场才是改善需求的天下。

第八是中国房地产金融化时代、房地产金融存量监管时代。房地产证券化，房地产金融化的主要模式：1.ABS：发行资产抵押债券，创新融资渠道。2.REITs：发行标准化证券，盘活资产流动性。房地产金融化要分两步，第一步是商业不动产的金融化，就是REITs，目前很多机构都开始尝试；第二步就是房地产抵押贷款的证券化，即MBS。

作为不可分割的资产，房产价值高昂又不能分拆购买。另外是第三是建立小额贷款公司。第四是房企入股银行，建立房企银行。第五是房企入股保险，建立房企保险公司。第六是房企地产基金模式。第七是商业银行贷款。第八是股权融资。第九是海外融资。第十是企业债。随着金融与制度的放开，未来二十年以及相当长一段时间内，中国房地产进入金融化时代。

不动产抵押权证券化虽然在法律实务领域进行了一定的探索，但法律实务领域和实践领域里，不动产抵押权依旧没有成熟，存在着一些风险问题。例如，国家政策形势法律登记程序带来的风险，抵押权登记和不动产权登记的不统一，会导致不动产权利转让和抵押权转让不同步。目前，有关部门进行了政策创新来推动不动产抵押权证券化，但部门规章制度的创新不能对抗合同法、物权法。法律之间的冲突，对实务界的发展有着制度性阻碍。

现阶段，国内商业地产证券化市场的融资工具大概有三个品种：私募REITs、租金收益权的证券化和经营型物业抵押贷款CMBS。在美国，商业物业的融资市场是商业贷款、CMBS和REITs三分天下。REITs包括权益类和抵押型，共有1万亿美元规模；CMBS有8000亿规模。而国内市场上，商业银行贷款占70%以上规模。非标、银行表外及私募REITs等占少数。

整体来说，房地产市场融资手段主要有CMBS、CMBN和REITs。基于中国国情，CMBS和CMBN模式繁荣发展。但REITs的发展还有很大空间，REITs作为中国房地产证券化的创新手段，还没有在中国金融市场上完全正名，而是发展了具有中国特色的类REITs。实践过程中，房地产信托资金仍然要借助各种法律通道。借助保监会或者银行间市场的票据规定，甚至借助公募投资基金实现融资。

房地产私募基金也在加速发展，2016年私募房地产基金融资相对于房地产开发贷款比例从2010年1.0%增至2.7%，在去杠杆大背景下，从间接融资到直接融资、从债权融资到股权融资的双重转向将加速房地产私募基金的发展。开发商增持投资性物业的趋势已明确，随着存量时代的到来，未来国内开发商增持商业地产是长期趋势，除了自行开发并持有经营外，收购现有优质项目以及借助房地产基金等方式“轻资产”运作都应是开发商的常规选项。此外，境外投资者亦稳中有进，短期内外资对国内商业地产的大宗投资将保持稳定。

据Wind统计数据显示，截至6月中旬，今年信用债发行利率在6%以上的债券数量已有约500只，7%以上的约100只，有3只信用债利率超过9%。在去年同期，收益率3%的债券还比比皆是，且会遭到哄抢。针对房地产信托的监管也更加严格。在今年监管层密集下发的整治金融乱象文件中，已有45号文、6号文等多份文件提及房地产信托。5月下旬，银监会向各银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》，再次将违规开展房地产信托业务列为重点检查对象。

用益金融信托研究院统计数据显示，今年前5个月，房地产信托的成立规模占比一直在上升，分别为6%、6.03%、8%、9%和23%。其中，5月成立规模256.61亿元，同比大增250.64%。从国外来看，美国每年房地产总投资的70%来源于地产基金，而国内的10%都不到。在中国每年8万亿的房地产融资中，房地产基金的存量不到8000亿。地产金融在国内是刚起步，未来发展空间很大。但投资于开发能力弱、产品同质化严重、区位偏僻的项目都是风险较大的。

第九是中国房地产进入大中城市高价征地拆迁安置的城市更新时代。城市更新是当前中国城市发展的热点之一，改革开放后，城市更新作为城市发展的调节机制，以空前的规模和速度在全国各地展开，并在21世纪进入一个新的历史阶段。城市更新地位日益突出，事关中国城市建设与发展，随着这种热潮的不断涌现，机遇与挑战并存.而深圳作为城市更新的热点发展与探索前沿区域，可以说随着土地资源的枯竭现状加剧，已进入城市更新时代。

一线城市最就进入城市更新时代，2015年上海于日前率先出台了《上海市城市更新实施办法》，标志着“城市更新”作为政策正式落地一线城市。《办法》的颁布标志着“城市更新”作为政策正式落地一线城市，可以说一线城市已经迎来“城市更新时代”。去年底，国家发改委一纸《加快城市群规划编制工作的通知》，首次将珠三角“地区”写为珠三角“湾区”。一字之差，却掀起宏大的战略定位波澜。2017年6月 21日，在广州市城市更新重磅政策《关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》出台之际。

中国已进入城市更新4.0时代，接下来深圳应该探索以产业发展为先导的城市更新策略。在4.0时代善于利用楼宇信息模型、大数据、物联网，大大增加资产管理效率，减少能耗。作为市场化的最佳实践，由于土地资源的极度稀缺，深圳早已借助城市更新进入存量发展的时代。“从2012年开始，深圳存量用地的开发已经超过了增量，这是一个标志性节点。

过往深圳的城市更新是政府制定规则，整体以地产公司和本地股份公司联合体实施。深圳政府在这个过程中的敏锐度以及政策调校的快速化，迎合了市场和产业的变化，这是深圳创新的最根本特征。根据戴德梁行的统计数据，截至2016年，深圳列入城市更新计划的项目共498个，面积为28平方公里。其中，旧工业区改造项目达210个，13平方公里的旧改面积占全市总更新单元计划面积的47%。

深圳的城市更新起源于土地资源的枯竭，发端于2004年的《城中村改造暂行规定》，至2009年《深圳市城市更新办法》颁布，开始以城市更新的视点审视城市发展的问题，城市更新推动深圳焕发新的生机。在这样的背景下，深圳应该探索以产业发展为先导的城市更新策略。按照他的预测，2020年深圳以城市更新的方式贡献产业用地比例大概超过50%。到2045年，深圳的产业空间基本已经系统完成第一轮改造，大概释放约8亿平方米的产业空间规模。

第十是中国房地产进入垄断与房企集中度时代。房企进入城市群拿地时代、核心三四线城市攻城略地时代、收益偏平时代，土地的稀缺与供应的日益减少，城市更新的缓慢与门槛不断的提高，未来的楼市会是500强垄断时代或者是前100强或者是前50年。房地产行业从2013年开始调整，2014年被市场普遍认为很困难，但是从基础数据来看其实不然。登记在册的房地产开发商的数量2013年从8万家减少到6万多家，2014年又从6万多家增加到了8万家。

谁能想到在2014年这么困难的时期房地产开发商反而增加。未来中国不需要那么多房地产公司。目前国家统计局统计的房地产企业有9万多家，实际上机构调查的房地产企业大概是3万多家，3万多家中有好多是半死不活的，真正正常运作的也就1万多家。中国不需要那么多房地产公司，因此要加大整合。城镇化的需求，加上年龄段在20-30岁之间的人群有3.3个亿，其购房成家需求都是刚需，跟市场调控与否都没有太大的关系。

第十一是全国50强房企进入创新、经营业态多元化、转型时代、互联网+时代。第十二是全国主要城市商业地产进入存量资产时代。第十三是全国主要城市房地产进入存量时代。一线城市已率先步入存量房时代。其中最明显的特征是，住房市场以存量房交易为主，新建住宅占存量住宅比例低;商业写字楼新增供应以存量楼宇的更新改造为主，核心区域表现更为突出。第十四是全国主要城市房地产进入三高时代（高房-价、高地-价、高成本）时代。

第十五是全国主要城市房地产进入豪宅时代。地价的上涨与富人集中及最好的公共资源，产品的高端化，一线城市与全国主要二线城市进入豪宅时代。第十六是全国主要城市进入地铁+高铁+轻轨+机场时代。交通基础设施的完善，房地产最受益。第十七是全国主要城市进入超级城市群+区域城市群+都市圈+国家新区+自贸区时代。第十八是全国主要城市进入学区房+学位房时代。第十九是全国主要城市进入人口大膨胀+交通拥挤+资源紧缺时代。第二十是全国主要房企进入资源型+城市群+人口大+交通轨道型城市土地抢夺战。