再有两天,这一轮的调整就将满“周岁”了!据统计,全国今年有超过百城涉及调整,这是历史上首次在深度和广度上如此大范围的“动刀”楼市,开创了历史的同时,也让我们看到了中央对于纠正房地产市场回归健康的决心,最近中央又释放了新的信号:“马拉松式”的调整不仅不会熄火,而且针对“过热”地区不排除加码的可能,业内专家表示随着一二线迅速降温、三四线库存降到合理区间,调整的重心很可能向三四线转移,密集的政策或射向三四线城市也未可知。



房地产黄金时代已经结束这是毋庸置疑的,随着调整的不断深入,一个全新的时代正在开启。炒房暴富的思维也会随着调整的不断深入消失殆尽,而炒房者从一开始就注定了不会有好下场,以及市场留给他们的生存空间会越来越小。


中央首次提出“房住不炒”的定位以及明确了房子的居住属性是最大的,其投资属性不可能凌驾于居住本源之上,在任何一个国家房子都只是单纯的居住功能,而在我们国家这种居民疯狂「加杠杆」当做投资工具的时代随着“930新政”的开启已经宣告灭亡。因为如果不再制止这种疯狂的炒作投机行为,房地产面临的已经不止是高房价问题,还会影响到整个金融体系的「瘫痪」。


据权威部门数据显示,今年以来随着银行利率的不断收紧以及放贷的严控,从16年底已经衍生出了“消费贷”、“房抵贷”等各种创新型的购房行为了,17年前8个月居民消费贷款就已经达到1.06万亿,相当于去年的两倍之多,这些款项大部分毫无意外地流入了房地产,这是非常大的隐患。所以8月20号起央行已经要求从一二线重点城市开始严查“消费贷”等形式的贷款流入房地产,据悉有些银行已经在要求贷款人补交使用用途了,如果去向不明很可能银行方面会要求提前还贷了。



不仅如此,9月20日前后一周不到的时间,全国8月份涨幅较明显的近十个城市无一例外地政策加码了,开启“限售”模式,年限上从2年到5年不等。众所周知,炒房者一般都是短期持有,最长期限不会超过3年,流动性就是炒房者的生命。此次加码目标直指炒房者,“限售”等于遏制了炒房者的咽喉,失去流动性的房子就等于是“纸面财富”,所以业内专家纷纷表示这次的调整大有“关门打狗的意思”,政策的高压已经威慑到了炒房者,现在即便有资金炒房者都不敢轻举妄动再盲目进场了,房地产即将进入“无炒房者时代”。


可能这种说法有些过于夸张,但是炒房的空间事实上已经越来越小了,不仅仅是因为政策的限制,笔者了解到的信息显示,目前热点一二线城市居民的购房热情也在急剧下降。


9月13日央行公布的调查数据显示,未来3个月居民购房意愿仅占22.5%,对今年第四季度房价,也只有31.8%的居民预期“上涨”。房地产在发生巨大的变化,不只是数字上的,还有购房者心态的转变,过去买房赚钱的思维已经被扭转过来。居民的消费也正在由过去几年的80%投资房产发生实质性的大变化,央行报告显示居民消费占比购房已经只占到四分之一的分量——旅游(31.4%)、教育(28.6%)、医疗保健(25.0%)、购房(22.5%)、大额商品(22.0%)、社交文化和娱乐(19.0%)、保险(15.0%)。



华安基金首席经济学家林采宜表示:“过去15年房价一直在涨,是因为60后,70后,还有少量的80初在买房。而今后十年,是90后,00后买房,但85后,90后,00后的人口基数和60后相比,差了近一倍,而房子是用来住的,这就必然导致购房人数会减少。还抱着死脑筋,抱着钱跑到三线四线去买房的人,我替他们感到难过。”


虽然影响房价的因素有很多,可能单纯的分析人口不能得出准确的结论,但我相信该专家肯定手上还掌握着其他的资料。笔者对于其分析的三四线依然有“抱着死脑筋”买房的行为是赞同的,因为笔者很早之前也分析过三四线的上升是受到几重不可持续的因素影响,只是短暂性的补涨,后劲不足是必然,所以很多从一二线跑到三四线炒房的投资者必将受到重大的打击。



事实上,笔者之所以觉得房价会出现下降还有一个原因是,「住建部」已经明确今年底将实现全国不动产信息统一登记平台的交接,也就是意味着业内外讨论多年的「房产稅」很快将会出台了,毫无疑问这一政策一旦出台多套房者都将遭殃,尤其是「高杠杆」炒房者已经在房子预期没有过去那么欣慰的情况下,施行「重稅」会更大限度压缩他们的利润,炒房空间将降到最小,炒房者退出市场是早晚的事情。


今年是政策出台最密集的一年,这也包括租房市场。今年以来围绕着“房住不炒”定位,加快建立“租购并举”的长效机制的步伐也在加快迈进,广州率先的“租购同权”、北京“共有产权房”、长沙“半价定向限价商品房”等显示着各大城市的诚意,为刚需解决居住问题、留住人才已经成了未来城市竞争的核心。所以笔者认为,当刚需的住房问题都圆满得到解决的时候,试问炒房者还有炒的必要吗,如果市场冷静了,房价还能涨得上去吗?


我不是乐天派,但是我相信房地产市场会越来越好,因为危机已至,再这么放任自由矛盾和问题只会越来越突出,房地产和经济的关系只会越陷越深,这已经不单单是中国自己的问题了。对美联储加息、缩表等的抵抗中国必须拿出实体经济强的王牌,才不会被别人牵着鼻子走。中国要想在国际市场上拥有举足轻重的地位,必须仰仗经济的发达。


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